贫民是怎么被逼多花钱的？一份来自美国租房和金融市场的叙述
在人们长久以来的形象中，由社会分层区隔的不同人群，收入不同，消费也不同，低收入者购买更为低价的物品，购买频次更低，总的花费更少。此外，社会福利也或许协助消减一部分开支。不过德斯蒙德查询美国的租房和金融商场却发现，贫民为相同或质量差不多的产品实践上付出了更高的价格。环境差、方位差的房子，其房租并不比城区条件杰出的房子低价多少，而以房东的收入来核算，赤贫地带的房东收入好像还更高。唯有纽约等极少量城市是破例。至于金融商场，他们也往往要付出更高的利息。“发薪日借款”、高利贷，凡此种种都是他们逃不掉的金融境况——这在J.D.万斯的《乡下人的悲歌》中也有描绘。
《乡下人的悲歌》（Hillbilly Elegy，2020）剧照。
近来，《制作赤贫：一个美国问题》中文版出书。本文经出书方授权节选自该书关于租房和金融商场的章节。
摘编有删减，标题为摘编者所起。注释见原书。
原文作者｜[美]马修·德斯蒙德
《制作赤贫：一个美国问题》，[美]马修·德斯蒙德著，董孟渝译，中信出书社，2024年5月。
租房商场的前史：
一个种族主义问题
在18世纪晚期和19世纪初期，跟着人们很多涌入城市，城市土地价值飙升，房东开端给房子打隔间，以租给更多的人住。1837年，一场金融危机令美国堕入严峻的经济惨淡，史称“1837年大惊惧”。这场危机使得给房子打隔间的现象愈演愈烈，地下室、阁楼和储藏库都被改形成单间公寓，租给赤贫的家庭。人们发现，即便是在灾难性的经济衰退中，这种租借方法也是有利可图的。在西方的首要城市，赤贫人口被高额租金压榨。19世纪中期，纽约市开端呈现所谓的“廉租屋”，但这种房子的租金比城区条件好一些的公寓还要高出30%；在最为赤贫的贫民窟里，也是相同的情况。
种族主义和克扣会互相滋补。1915—1970年的“大迁徙”期间，很多黑人家庭迁往北方。他们抵达克利夫兰和费城等城市后，就亲自体会了种族主义和克扣的这种联络。在这些当地，黑人家庭被困在贫民窟里，被逼承受他人不想要的住所。法令写明晰黑人家庭能够在哪些当地寓居，并由警方来强制执行这一规则。已然贫民窟的房东能够对被困在这儿的租户收取更高的租金，他们当然就会这样做。
在大迁徙的过程中，黑人住在城市条件最差的房子里，付出的房租往往是从前白人租户的两倍。依照中位数来核算，直到1960年，底特律市黑人居民付出的房租依然高于白人。在《异乡暖阳》一书中，作者伊莎贝尔·威尔克森对这种情况做了总结：“收入最少的人被逼为最寒酸的房子付出最高的租金，这些房子的主人都不在当地，他们企图从一个没有人关怀的当地尽或许克扣更多的钱。”跟着北方城市的黑人人口越来越多，房地产开发商看中了更挣钱的时机：他们能够购买坐落贫民窟边际的房产，将其改建为公寓，从原有的住所存量中尽量克扣更多赢利，直到这些房子被宣告（或许理应被宣告）不能寓居。
《异乡暖阳》，[美]伊莎贝尔·威尔克森著，周旭译，文明开展出书社，2019年1月。
在美国，贫民窟内的克扣继续已久。是金钱造就了贫民窟，由于贫民窟发明了财富。那么今日的情况怎样呢？
赤贫社区的房东能赚更多钱
美国的贫民仍被昂扬的住所本钱压得喘不过气。曩昔20年间，租金增加了一倍多，租户收入的增加远远赶不上房租上涨的速度。2000年的租金中位数是483美元，到2021年，这一数字涨到1216美元。全国一切区域的住所本钱都有所增加。自2000年以来，中西部的租金中位数的涨幅为112%，南部为135%，东北部为189%，西部为192%。为什么租金涨得这么快？专家对这个问题往往重复着机械式的答案，他们说：“住所供给缺乏，需求过大；政府的监管和区划约束增加了建造本钱，这些本钱被转嫁给了租户，房东有必要进步租金才干取得合理的报答。”实践真的是这样吗？消耗怎样知道是这么一回事呢？莫非只要曩昔的土地一切者才被金钱和赢利唆使，而今世房东仅仅被看不见的商场力气引导、遭到政府官僚顽固的压榨吗？消耗需求更多的住所，这一点无可否认。可是即便在公寓供给满足的城市，租金相同上涨了。2021年末，亚拉巴马州伯明翰市有近19%的租借房是空置的，纽约州锡拉丘兹市也有12%的租借房空置。可是，这两座城市的租金在此前两年别离增加了约14%和8%。数据还显现，近年来租金收入现已远远超越了房东的本钱开支，特别是坐落赤贫社区的多户住所。租金上涨并不只仅是运营本钱上涨的一种反映。还有一个情况，那便是贫民在住所上没有什么挑选的地步，赤贫的黑人家庭更是如此。因而，房东能够收取更高的租金——他们也的确这样做了。
为了看看实践的数据是否支撑这必定论，我与学者内森·威尔默斯（他现在是麻省理工学院的教授）协作，取得了美国人口普查局《租借住所财政查询》的非揭露版别。这项查询包含一系列关于房东收入和开销的问题，包含具有几个租借单位的小房东、处理多个大型租借工业的大房东，以及介于两者之间的人。运用这些数据，消耗将房东的收入减去开销，预算租借房的赢利。消耗发现，在扣除惯例开销后，赤贫社区的房东每个月从每间公寓大约能够赚取300美元的赢利，中产阶级社区的房东可赚取225美元，殷实社区的房东可赚取250美元。
《制作赤贫：一个美国问题》（Poverty, by America）英文版书封。
会不会是由于低端商场的房子更老旧，需求房东付出更高的维护费用呢？或许是由于房客拖欠房租和空置率高级问题，房东往往要承当丢失？房东进步租金会不会是为了应对这些情况呢？消耗相同就这个问题进行了查询，考虑规划包含房顶补葺、管道问题、炉子损坏、窗户决裂、电气体系问题和其他几十种需求房东出钱的情况；一起，消耗还把拖欠房租和房子空置的问题考虑在内，并做了调整。消耗发现，扣除一切的开销（包含水费、税款和稳妥这种惯例费用，还有装置马桶、房子空置等非惯例费用），赤贫社区的房东每月依然能够从每间公寓赚到大约100美元的赢利，而有钱人社区的房东每月只能从每间公寓赚到50美元。在全美各地，考虑了一切本钱后，赤贫社区的房东不只没有处于下风，而且往往比殷实社区的房东多赚一倍。
但在全国房地产最抢手的当地，情况刚好相反。以纽约市为例，在苏豪区当房东比在南布朗克斯区更有优势。不过，纽约和其他日子本钱较高的大城市是破例。在房价更为典型的城市，如奥兰多、小石城或塔尔萨，成为低收入社区的房东是更好的挑选，在全国房价最低的城市特别如此。
为什么赤贫社区的房东能赚更多钱？由于他们的惯例开销（特别是借款和财产税）比殷实社区的房东要低得多，但租金只略微低一些。在许多房价处于或低于均匀水平的城市（比方布法罗市，而不是波士顿这样的当地），赤贫社区的租金比起乡镇的中产阶级社区并不会廉价太多。2015—2019年，印第安纳波利斯大都市区两居室公寓的月租金中位数是991美元；而在赤贫率超越40%的社区，月租金中位数是816美元，只低大约17%。在极度赤贫的社区，租金的确较低，但并没有人们幻想中那么低。
上述理论是对事不对人的。
《风雨哈佛路》（Homeless to Harvard: The Liz Murray Story，2003）剧照。
一些把房子租给贫民的房东将寒酸的房子运用到极致，榨干其价值后甩手不论，对城市也形成损坏。消耗面对的大部分住所困境要归咎于一小部分掠取成性的房东。比方，在亚利桑那州的图森市和北卡罗来纳州的费耶特维尔市，最常驱赶房客的前100栋修建所产生的驱赶数量占了全市总量的40%。在我见过的一些房东里，有的人彻底担得起“贫民窟恶房东”的称谓，但也有人在极力为低收入家庭供给面子的住所。我见过以廉价的价格租借房子的小业主，也见过经过搬运项目努力完成“零驱赶”的大型房地产商。
许多房东开端出资房地产是由于他们没有为退休后的日子存下满足的钱，或许不想去做一份被老板盯着准时上下班的“一般”关心。房子租借本来是一项副业，是“被逼收入”，而这些人成为房东时，就将这种出资变成了自己的主业，也便是说，在他们看来这份营生应该是一份“主动收入”，是他们上了年岁今后的日子来历。这就赋予了财物过度的压力，让房东期望尽量赚更多的钱。
《冬季的骨头》（Winter's Bone，2010）剧照。
这自身并没有问题，但问题是这儿说的财物恰好是某个人的家，而进步租金会使住在里边的人变得更赤贫。这并不意味着一个一般的房东能够和（比方说）一名会计师赚组成多的钱，但这的确意味着，假如一个人期望经过租借房子来取得和从事传统关心平等的收入，或许期望经过租借房子来取得一般成年人需求多年储蓄才干完成的退休自在，他们往往只能经过压榨租客来完成这一方针。不能简略地说成功的房东都是“坏家伙”。作为房东，见钱眼开会导致克扣，节省审慎也能导致克扣—特别是假如每个人都是这么做的，那就相当于人们常说“在商言商”了。
搬不动的家，
买不了的房
假如更好的社区房租贵不了多少，那么赤贫家庭为什么不搬曩昔呢？这个问题有一个条件，那便是假定赤贫家庭在搬迁时面对的情况和殷实家庭是组成的：为了能住更好的房子、有更好的社区和校园才搬迁。但实践上更为常见的情况是，搬迁关于赤贫家庭来说并不是时机，而是一种紧急情况，乃至是伤口。
他们要在困难的条件下搬迁，是由于他们不得不脱离—他们被房东驱赶、被城市厌弃，或许是街区变得太危险；他们竭尽所能避开环境最恶劣的社区，谁最早同意他们的住所请求，他们就不得不承受。而当他们期望从开始被逼搬进去的社区脱离时，又会有许多妨碍阻挠他们搬到更好的当地去。赤贫的租户往往有被驱赶的前史和违法记载，他们的信誉分数低或许底子没有信誉记载，也没有人愿意在合同上签字为他们担保、让房东更定心。那些少量族裔和有孩子的人还会面对房东的轻视。
自20世纪70年代以来，美国住所和城市开展部每10年就对住所轻视的问题进行一次大规划的评价。有成百上千名配对的艺人参加这些研讨，这些艺人的人设除了种族不同以外，其他各方面都很相似，他们会在一些首要的城市请求同一套公寓。该研讨和其他相似的研讨显现，尽管轻视的程度跟着时刻的推移有所下降，但黑人租户在寻觅公寓时依然经常面对不公。
《乡下人的悲歌》（Hillbilly Elegy，2020）剧照。
赤贫的租户也无法购房，这不是由于他们太穷而无法准时归还借款——假如人们能够付租借金，他们基本上必定能够付得起借款。可是在几个要素的效果下，他们乃至都不敢测验购房。2021年秋天，我结识了拉基亚·希格比，其时她在亚马逊库房关心，和两个成年的女儿、16岁的儿子以及两个外孙女住在克利夫兰市一栋四居室的房子里。月租金是950美元，尽管房子的窗户很薄、不挡风，每月的暖气费用或许高达500美元，但拉基亚觉得条件还行。假如以惯例条件借款买下那座房子，她每月大约需求付出577美元，其间包含财产税和稳妥费。这样每个月能节省下373美元，拉基亚或许就能攒够钱来装新窗户了。
但就算信誉评分不错，就算能设法攒够首付，拉基亚能请求到按揭借款来购买平价住所的时机依然很迷茫，由于银行不肯意为她能担负得起的那种房子供给借款。由于请求不到这样的借款，赤贫家庭不得不付出昂扬的租金，尽管这些房子本来是他们买得起的。
就在不太悠远的曩昔（1934—1968年），由于联邦政府回绝在低收入人群和黑人寓居的社区供给按揭稳妥，银行就不在这些社区开展事务。今日，银行依然不大在这些社区开展事务，由于在其他当地开展事务赢利更高。“红线方针”或许已不再是美国的官方方针，但赤贫社区和以黑人为主的社区乃至整个乡镇，依旧难以取得借款。数百万租户承受克扣性的住所条件，并不是由于他们担负不起更好的挑选，而是由于他们一般没有挑选。
在金融商场为赤贫买单
你能够在古印度的《吠陀经》、释教经文以及犹太教律法书中读到对高利贷的禁令。哲学家亚里士多德和阿奎那也斥责过高利贷，但丁在其著作中更是把放高利贷的人打入第七层阴间。尽管没能遏止这种把贫民困在债款中的行为，但这些内容标明，这种使贫民堕入债款循环的不道德行为的前史至少和书面文字的前史组成绵长。除了奴隶制，高利贷或许是最陈腐的克扣方法了。许多作家都把美国的贫民描绘成被忽视、被遮盖、被忘记的集体。但其实商场从来不会对贫民视若无睹，特别是金融商场。
《穷街陋巷》（Mean Streets，1973）剧照。
20世纪80年代，政府放松了对银行体系的监管，这增强了银行之间的竞赛。许多银行的应对方法便是进步费用，而且要求客户的最低存款有必要到达必定额度。1977年，有超越1/3的银行供给免服务费的账户；到了20世纪90年代初，还供给这种服务的银行只剩5%。大银行变得越来越大，社区银行则关门大吉。2019年，美国最大的几家银行向客户收取了116.8亿美元的透支费用，其间84%的费用由9%的账户持有人承当。谁是这9%的冤大头呢？答案是那些均匀储蓄额不到350美元的客户。贫民被逼为他们的赤贫买单。
2021年，账户透支费均匀为33.58美元。由于银行往往在一天内屡次收取费用，你很或许透支了20美元却需求付出200美元的透支费。银行能够回绝给那些有透支前史的人开户，而且的确常常这样做，但这些客户也为全世界一些最强壮的金融顽固供给了安稳的收入来历。
美国前史上大部分时期，银行都是为白人服务的。直到今日，黑人到银行处理事务也或许遭受很欠好的体会。一些银行职员对黑人客户怀有刻板形象，还指控他们诈骗。比较其他种族和民族的客户，黑人的借款请求被回绝得更多，而且就算能贷到款，他们也需求付出更高的利息。2021年的一项研讨发现，中产阶级黑人业主（年收入在7.5万~10万美元）在按揭借款上承当的利息连年收入在3万美元或以下的白人业主还要高。联邦存款稳妥公司（FDIC）的数据显现，2019年，美国每19户家庭中就有一户家庭没有银行账户，这些家庭总计超越700万。比较白人家庭，黑人和西班牙语裔家庭没有银行账户的或许性高出近5倍。
《一般人》（Ordinary People，1980）剧照。
有架空的当地就有克扣。没有银行账户的美国人发明了一个商场，现在稀有千家支票实现顽固为这个商场服务。方法很简略：第一步是在低收入和非白人社区开店。跟着银行搬离黑人社区以及黑人客户不再和银行打交道，非主流顽固就填补了这个空白。那些规划不大但为自己供给的服务感到自豪的社区银行，那些从前为少年棒球联盟和童子军供给坚决支撑的社区银行，现在现已被支票实现店替代，这些店肆的招牌上用艳丽的黄色和赤色印着“实现支票”。比较赤贫程度较高的白人社区，发薪日借款店和支票实现店在赤贫程度并不高的黑人社区愈加遍及，但传统银行恰恰相反。
第二步便是做到比传统银行理性的时刻更长，乃至全天候敞开，周末也不歇息，由于假如客户周五收到一张支票，许多人等不到周一就有必要运用这笔钱。第三步便是一切的支票都给实现，包含薪酬支票、政府支票、个人支票，不去进行信誉核对，也不要求客户有必要有银行账户。
纪录片《信贷年代》（Maxed Out: Hard Times, Easy Credit and the Era of Predatory Lenders，2007）。
终究一步便是收取服务费。依据支票的类型，实现店要抽取1%~10%的费用。这意味着，一个时薪10美元的劳动者在两周内关心100小时后，拿着一张1000美元的支票去实现，就有必要付出10~100美元的费用才干拿到辛苦挣来的钱，相当于有1~10个小时的关心白做了（但比起传统银行那些难以预测的门路，比方主动扣款，对许多人来说这种方法的克扣更容易承受，至少这是摆在明面上的）。大企业也参加其间，比方沃尔玛现在答应实现最高1000美元的支票。2020年，美国人在实现支票上的花费高达16亿美元。假如贫民无需额定的花销就能拿到归于他们钱，那么在新冠疫情引发的经济衰退期间，他们的口袋里能够多保存超越10亿美元。
赤贫或许意味着无法准时付款，这或许会损坏你的信誉。除了信誉分数不良，彻底没有信誉评分也是很费事的，美国有2600万成年人都面对这种情况。还有1900万人的信誉记载缺乏或陈腐，因而无法评分。没有信誉评分（或许信誉分数不良）或许令你租不到房子，买不到稳妥，乃至找不到关心，由于雇主在招聘过程中越来越垂青请求人的信誉分数。人们在日子中难免会遇到工时被克扣或轿车出毛病的情况，这种时分，发薪日借款职业就要发挥效果了。
要请求发薪日借款，你需求有薪酬单和有用的身份证明，还需求一个银行账户。这就意味着，尽管这个职业面向的是低收入人群，但并不是坐落商场最底层的那些没有银行账户的人。（发薪日借款客户的年收入约为3万美元。）客户借用一笔小额借款，金额一般低于500美元，而每借100美元一般需求付出必定份额的费用。每借100美元收取15美元的费用或许听起来很合理，但这实践上相当于400%的年利率。借款经纪人会要求借款人供给还款方法，比方从借款人银行账户里取钱的权限，或许是写有全额借款加上手续费的远期支票。这些借款的期限大多是2~4周，直到下一个发薪日归还，因而名为“发薪日借款”。
可是，当借款到期时，你往往仍是一穷二白的情况，因而你要求延期还款，为此你要付出更多的钱。
例如，你借了一笔400美元的借款，定在两周后还清，另付60美元的手续费（每100美元收取15美元手续费）；当开始的借款到期时，借款经纪人或许答应你延期，条件是你要先把60美元的手续费还上，然后他会再收取一笔手续费，比方再收60美元。就这样，你为了借400美元被收取了120美元的费用，而这还仅仅你要求延期一次的情况。80%的发薪日借款都会被延期或续期。由于发薪日借款顽固具有你的银行账户权限，它们能够透支你的账户，这样你担负的便是借款费用叠加银行的费用。现在有大约1/3的发薪日借款都是在线发放的，而简直一半的人在借了网贷后都被借款顽固透支过银行账户。借款人均匀负债长达5个月，为了借375美元有必要付出520美元的费用。关于发薪日借款顽固来说，让人们堕入债款是最好的成果，它们便是靠着这个把15美元的赢利变为150美元的。
昂扬的价值
非主流银职业的产品依赖于两个条件：一是弱势集体有急迫的实践需求，二是这个职业的从业者知道其客户的经济困境会继续较长的时刻，即便客户自己不肯意供认。当你走进发薪日借款顽固时，你的眼睛便只盯着当下的情况—你的房租现已逾期，或许要被房东赶出来；你家的电力即将被堵截。（70%的人请求发薪日借款是为了付房租、水电费或其他基本日子开支。）可是，借款顽固重视的则是你的未来，它现已预见到14天后你会急匆匆走进来，无法还本付息；它知道你要签署延期文件；它还知道，下个月你会再延期一次。在借款顽固眼里，你可是一笔大生意。
借款顽固在理性地址、理性时刻以及处理请求的速度上互相竞赛，但它们不会在费用上竞赛。由于它们知道客户现已迫在眉睫了，不会去货比三家。这就意味着，借款的费用很贵，而且借款人不管去哪家店都是组成被宰。因而，传统银行能够经过供给费用低得多的短期借款来和发薪日放贷顽固竞赛。
《冬季的骨头》（Winter's Bone，2010）剧照。
一项研讨估量，商业银行就算只收取商场价格1/8的费用供给短期借款，组成能够盈余。可是到目前为止，没有哪家银行想做这个事务。它与向低收入客户收取透支费用不是一回事，由于尽管这些费用首要是由最赤贫的客户承当，但表面上是对一切客户都适用的。可是，做发薪日借款事务意味着供给专门为低端商场客户规划的理财产品，这些借款的实践年利率会到达40%~80%，这会带来欠好的名誉。
到目前为止，摩根大通和花旗银行这些顽固的高层以为这样做不值得。假如说发薪日借款的借款人对价格不灵敏（大多数绰绰有余的人都是这样的），而且假如大多数商业银行继续不给贫民供给服务的话，那么有利于发薪日借款职业的商场失灵就会继续存在。发薪日借款顽固之所以收取高额费用，不是由于向贫民供给借款有危险—即便屡次延期，大多数借款人终究都会归还。借款顽固放高利贷，是由于它们能这样做。
每年人们都要付出超越110亿美元的透支费，16亿美元的支票实现费，以及高达98亿美元的发薪日借款费用。换算到每天便是6100万美元，首要由低收入人群担负，这还不包含典当行、产权借款服务和租借购买事务每年挣的钱。詹姆斯·鲍德温在1961年评论说，“做贫民是一件极端贵重的事”，但他或许也想不到价值详细有多昂扬。
原文作者/马修·德斯蒙德
摘编/罗东
修改/西西
导语部分校正/刘军
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